Publicat: 3 Iulie, 2018 - 09:12

Piețele imobiliare comerciale cresc, antrenate de expansiunea companiilor globale și de apetitul investitorilor, este una dintre concluziile participanților din 10 țări la reuniunea de la București a membrilor rețelei de consultanță imobiliară CORFAC International, reprezentată în România de compania imobiliara ESOP,  reuniune ce a avut loc intre 21-25 iunie 2018. 
CORFAC International acoperă în prezent 80 de piețe în plan internațional,  realizând anual peste 10.000 tranzacții de închirieri și vânzări, însumând peste 46 milioane mp spații, cu o  valoare ce depășește 8 miliarde dolari.
Expansiunea globală a marilor companii high tech, precum Google, Amazon, Facebook, Apple, Microsoft, Intel, Oracle etc reprezintă motorul principal al  dezvoltării marilor piețe comerciale din lume, tranzacții de cumpărare de proprietăți sau închiriere de spații de birouri și spații industriale de către aceste companii fiind raportate în acest an pe toate continentele acoperite de membrii CORFAC, în țări precum SUA, Mexic, până în Anglia, Germania dar și în România și Israel.
 
Foto: Participanții la CORFAC International Summer Affiliate Meeting, 2018, București
Tendințe
 „În plan global, este o lume în schimbare rapidă”, este de parere Alistair Subba Row, Senior Partner al Farebrother, companie afiliata CORFAC in Marea Britanie, cu o istorie ce se întinde pe mai bine de 200 de ani (a fost fondata in 1799). 
„In topul celor mai mari 5 chiriași atât pe segmentul de birouri, cât si pe cel industrial vedem aproape aceiași jucători în principalele piețe internaționale. Este incredibilă viteza de extindere a acestor jucători, pe întreg mapamondul. Un alt trend major al ultimilor ani sunt birourile flexibile (serviced offices), ce revoluționează modul în care proprietățile sunt utilizate. In Marea Britanie, funcționează deja peste 5.000 de unități de serviced offices la nivelul țării, WeWork fiind lider incontestabil în Londra cu peste 300.000 mp gestionați. „Dacă în perioada de început a acestora spatii serviced offices  principalii clienți erau start-up-uri care închiriau între 5 și 50 de posturi de lucru, în momentul de față s-a intrat într-o nouă etapă, în care giganți precum PWC, Deloitte, IBM, Yahoo închiriază între 200-500 de posturi de lucru în Londra, ceea ce duce totul la alt nivel, spune Alistair Subba Row.   
Provocări
Toate aceste schimbări se petrec într-o lume din ce în ce mai puternic marcată de agenda internațională și nu de cea locală, ca în trecut. Una dintre concluziile întâlnirii membrilor CORFAC prezenți la “CORFAC International Summer Affiliate Meeting” este și influenței politicului în evoluția pieței imobiliare, declarațiile și deciziile politice – BREXIT sau altele specifice fiecărui stat in parte, având un impact direct asupra taxelor și exporturilor și implicit a cererii viitoare. „Se întâmplă atât de multe în plan politic și cred că este prima dată în cariera mea când am văzut o incidență atât de mare a politicului în piețele imobiliare”, declară Alistair Subba Row.
 „Ne-a făcut plăcere să găzduim acest eveniment la București, într-un moment deosebit pentru piața imobiliară locală, în care toate segmentele importante – birouri, industrial si rezidențial sunt in ascensiune, iar piața oferă numeroase oportunități de investiții și colaborare cu colegii noștri din CORFAC, declară Alexandru Petrescu, Managing Partner in cadrul ESOP, reprezentantul CORFAC în Romania. „Avem numeroase semnale că Romania se consolidează si va fi următorul punct de referință investițional in regiune, existând  negocieri aflate in desfășurare pentru clădiri de birouri de peste 20.000 mp”, consideră Alexandru Petrescu.
 La întâlnirea CORFAC s-a discutat pe larg despre evoluția piețelor imobiliare în plan internațional, oportunitățile în lumea de business post Brexit și fluidizarea colaborării între piețele regionale și cele internaționale. 
 Marea Britanie 
In Marea Britanie, negocierile Brexit-ului au dominat scena politică. „În ultimii ani am avut o schimbare de prim -ministru, o schimbare a primarului Londrei și o perioadă de presiune pe segmentul rezidențial, cu oferta deosebit de limitată. Piața se repoziționează, iar în prim planul acestei reașezări se află acum Marea Britanie, nu doar Londra. Poate cel mai important lucru pe care l-a arătat votul pentru Brexit a fost cât de ruptă, cât de avantajată este Londra față de restul țării”, consideră Subba Row. Într-o dorință de a corecta acest lucru și de asemenea în pregătirea alegerilor generale din mai 2020, guvernul aloca finanțări către regiunile din afara Capitalei, către locuri ca Birmingham, Leeds, Manchester, Bristol, Newcastle. Infrastructura de transport devine de interes strategic, cu numeroase planuri de îmbunătățire a conectivității la nivelul întregii tari, pe axele nord-sud, est-vest. 
În piața imobiliară din Marea Britanie, segmentul investițiilor este dominat în prezent de investitori din Asia și Orientul Mijlociu. Randamentele pentru proprietăți comerciale prime se situează între 3-4% în Londra.
Pe segmentul închirierilor, cererea se menține ridicată, cu toate că pentru următorii ani este de așteptat o ușoara temperare a ritmului actual, în contextul în care în 2017, pentru centrul Londrei, s-a atins al doilea cel mai înalt volum de tranzacționare în ultimii 10 ani. Oferta generoasă de spații noi în curs de livrare începe să pună presiune atât pe nivelul chiriilor, cât si pe renovarea sau vânzarea proprietăților vechi, ce nu mai pot performa corespunzător la actualul nivel de calitate. 
 Germania 
Piața germană, al treilea cel mai mare exportator din lume, după China și SUA, a înregistrat anul trecut o creștere de 2,2%. Inflația a crescut de asemenea, fiind în prezent în jur de 2%.

"Piața de investiții este foarte puternica, depășind 12,1 miliarde euro in primul trimestru din 2018. Este dominată de o lichiditate semnificativă disponibilă pentru investiții, într-o piață cu o cerere ridicată și o ofertă scăzută. Prin urmare, investitorii sunt motivați să caute nișe și locații secundare", declară Ulrich Berendes, director general al BERENDES l CORFAC International. "În 2017, nivelul de investiții a ajuns la 55 de miliarde de euro în sectorul comercial, cu 53% pe segmentul birourilor, 14% pe retail, 12% logistică și 5% piață hotelieră." Peste 50% din investiții reprezintă capital străin.
Randamentele se situează între 3-3,5% pe segmentul birourilor clasa A, în jurul valorii de 4% pe segmentul de retail, 5-6% pe cel logistic și 4% pe piața hotelieră. 

Cu toate acestea, "privirile sunt ațintite la Banca Centrală Europeană. Dacă ratele dobânzilor vor crește din nou, randamentele investițiilor imobiliare vor crește ușor și ele.

Segmentul închirierilor de birouri e puternic și stabil în toate cele 7 mari orașe ale Germaniei. Anul trecut, Berlin a avut o poziție de lider în zona de livrări, cu aprox. 800.000 de metri pătrați de birouri noi, recuperând o parte din decalajul față de celelalte orașe principale”, declară Ulrich Berendes . 

Franța 
Și piața imobiliară din Franța este sănătoasă, cu investiții în creștere, o bornă de trecut în viitor fiind  tot un moment politic, alegerile din 2022.
Franța traversează un moment de reformare al unui status quo consolidat în ultimii 60 de ani. Mediul de business privește cu interes eforturile președintelui Macron, așteptând o reașezare a Franței pe un parcurs mai competitiv pe termen lung. 
„Piața comercială franceză este în plină expansiune și a revenit la nivelurile chiriei și volumelor de investiții pe care le-a văzut ultima dată înainte de 2007”, declara Bill Beauclerk, MRICS, reprezentantul BG CARRE l CORFAC International în Franța. „BREXIT-ul nu a avut o incidență semnificativă în planul activității de tranzacționare pe piața birourilor în Paris.” 
Se așteaptă ca viitoarele creșteri ale ratei dobânzilor să determine o ușoară creștere a randamentelor. Economia franceză se îmbunătățește rapid, iar acest fenomen este așteptat să continue până cel puțin la următoarele alegeri din mai 2022. 

„Parisul este in mod cert orașul ce domină viața economică a țării. Piața de birouri din Paris se ridică la 53 milioane mp și este probabil cea mai extinsă în plan internațional, alaturi de perimetrul metropolitan al New York-ului”. Piața investițiilor in Franța se ridică anual la aproximativ 27 miliarde euro anual, semnificativ mai puțin față de Germania sau Marea Britanie, în contextul în care o parte semnificativă din proprietățile din Franța sunt ocupate de proprietarii lor, spre deosebire de alte țări, unde închirierea este regula locului.  
Irlanda 
Irlanda a înregistrat cea mai mare creștere economică din spațiul european în 2017 (7,3%). Anul 2017 a fost un an record pentru piața de birouri, marcat de un ritm accelerat de tranzacționare (aprox. 350.000 mp) și  o rată de neocupare redusa (7%), ce au dus nivelul chiriilor la unul apropiat de cel dinainte de criză. 
În 2018 se așteaptă livrarea a 240.000 mp spații de birouri în Dublin, dintre care 40% sunt pre-închiriate. In contextul în care nivelul cererii se așteaptă a se menține ridicat este posibil ca stimulentele acordate chiriașilor (sub forma de luni libere de chirie și contribuții la fit-out) să fie puse sub presiune. 
Piața birourilor este dominată de marii jucători din industriile Tehnologie, Media și Telecom, companii precum Google, Facebook, Linkedin, Amazon, Salesforce etc, care apreciază în Irlanda cadrul legislativ stabil, rata scăzută de impozitare (12,5%) și nivelul de educație al forței de muncă (care este si nativ vorbitoare de limbă engleză). 
Relansarea economică din ultimii ani și perioada curentă este alimentată de investitori din principalele țări europene – Germania și Marea Britanie, alături de investitori din Statele Unite. 
 Israel 
Israelul continuă să atragă investiții străine masive în primul rând datorită companiilor sale de top din domeniul high tech și bio tech. Dupa Waze, o alta tranzacție record (15 miliarde dolari) a fost încheiată anul trecut, vânzarea Mobileye către compania Intel, cu sediul în Statele Unite. 
Piața este caracterizată de puține produse investiționale disponibile/
Italia 
În Italia există în prezent o serie de demersuri vizând o mai bună reglementare a domeniului imobiliar, așa cum există in domeniul turismului sau agriculturii. Tranzacțiile se concentrează in orașele Milan, Bologna și Roma și implică de regulă clădiri noi. Există un stoc important de proprietăți vechi, disponibile la vânzare cu prețuri semnificativ reduse, datorită investițiilor masive pe care le presupun pentru introducere în circuitul comercial. Mulți investitori vin din zona Asiei, investitorii locali sunt puțini la număr. 
Un segment care înregistrează o creștere accelerată este cel industrial și logistic, datorită poziției de punct nodal pe care Italia o are pentru mai multe rute de transport din China și nu numai. 
Rusia 
Cele mai mari piețe imobiliare din Rusia sunt Moscova și Sankt Petersburg. Piața este stabilă, principalii jucători care se mută și extind fiind aproape exclusiv companiile existente în piață și doar ocazional companii noi ce intră pe piață. Există un apetit crescut al investitorilor autohtoni sa investească în piețele europene. 
Statele Unite
În SUA piața imobiliară este turată la maxim și se estimează că va continua în acest ritm.
In multe regiuni, pe fondul apetitului crescut al investitorilor, “produsele disponibile în piață devin limitate. 2018 a adus un număr mai ridicat de tranzacții de vânzare și credem că acest trend va continua în 2019”, conform Andrew Jaffe, Președinte CORFAC International. “În unele piețe, precum cea din Arizona, Phoenix nivelul chiriilor a cunoscut creșteri de pana la 25% în ultimii 2 ani, iar prețul de vânzare al produselor rezidențiale a înregistrat de asemenea o apreciere, pe fondul creșterii costurilor cu materialele de construcții și cu forța de muncă datorită scăderii forței de muncă disponibile în domeniul construcțiilor, situație întâlnită în multe state americane”, declară Andrew Jaffe.
Mexic 
Mexic, a doua mare economie din America Latina, după Brazilia, a reușit să atragă investiții străine în creștere cu 19% în primul trimestru din 2018. „Piața de producție din Mexic este una dintre cele mai competitive în plan internațional, cu industria automotive fiind cel mai puternic segment al economiei” declara Miguel Cavazos, Managing Partner Citius Capital l CORFAC International.
Cu o populație de 124 milioane locuitori in Mexic si 40 milioane in Statele Unite, cu o creștere anuală de aproximativ 2% si o rata a șomajului de 3%, „Mexic este o piață sănătoasă, lângă o piață uriașă (Statele Unite)”, crede Miguel Cavazos. 
În ciuda întârzierii încheierii renegocierilor acordului NAFTA si a apropiatelor alegeri prezidențiale, piața imobiliară este într-o dezvoltare continuă, atât pe segmentul spatiilor de birouri, cât și pe cel industrial.

România 
România, gazdă a evenimentului  are o piață imobiliară cu multe oportunități,  atât  pe segmentul de birouri (cu un stoc ce se ridică la aprox. 3 mil. mp), cât si pe cel industrial (aprox. 1,8 mil la final de 2017).
„Piața imobiliară din București traversează o perioadă de efervescență pe segmentul investițiilor, unde randamentele sunt de 7,25% pentru prime offices și 8,5% pentru industrial”, declară Alexandru Petrescu, Managing Partner ESOP. 
„CORFAC International Summer Affiliate Meeting” a avut loc în perioada 21-25 iunie 2018 și a reunit membri CORFAC din 10 țări, SUA, Marea Britanie, Germania, Rusia, Franța, Italia, Irlanda, Israel, Mexic și România. 
Printre cei prezenți la reuniunea din Romania s-au aflat Andrew Jaffe (USA), Președinte CORFAC International, Miguel Cavazos (Mexic), Președinte al Comitetului International CORFAC și Alistair Subba Row (UK), Membru al Comitetului Executiv. 

Înființată în 1989, CORFAC International este una dintre rețelele de top din domeniul imobiliar. Membrii CORFAC au expertiză în brokeraj pe segmentul industrial, birouri, investiții și retail. CORFAC acoperă 46 de piețe in SUA, 6 în Canada și 27 de birouri ce deservesc alte piețe cum ar fi Australia, Columbia, Franța, Germania, Irlanda, Israel, Italia, Mexic, România, Rusia, Africa de Sud, Coreea de Sud, Elveția și Regatul Unit.
CORFAC este recomandată de către clienți pentru atitudinea antreprenorială a membrilor săi, reflectată într-un nivelul ridicat de implicare și personalizare a soluțiilor pentru parteneri. 
De-a lungul timpului, membri CORFAC  au asistat companii precum Amazon, Boeing, FedEx, General Electric, General Motors si McDonalds.

ESOP este una dintre companiile de referință în piața imobiliară din România, numărându-se în rândul primelor 5 companii specializate în segmentul comercial al pieței. Din 2013, ESOP este membru afiliat al CORFAC International.
Cu peste 16 ani de experiență și una dintre cele mai mari echipe de consultanți pe segmentul spațiilor de birouri, ESOP a tranzacționat în ultimii 3 ani peste 120.000 mp spații de birouri. Printre clienții ce au ales serviciile ESOP de-a lungul timpului se numără companii importante precum: HARMAN Romania, HELLA Romania, IPSOS Interactive Services, Konica Minolta, Lugera & Makler, ENEL, Alcedo, Sygenta, SNC Lavalin, 1 and 1 Romania, Asseco etc.